敷地が大きくなると、建てられる面積が小さくなる!?


建築物が建てられない敷地!?

新築戸建て住宅の計画が始まりました。

200坪もある広い敷地。

京都の少し山手の閑静な住宅街。

 

最初の計画としては、敷地を2つに分け、それぞれ家を建てるものでした。

しかし、前面の道路が私有地であった為、

「建築基準法第42条に規定する道路に接しない敷地」

となっていました。

これは、建築物が建てられない敷地ってことなんです。

 

法律って面白いんですけど、

道路法上道路であっても、建築基準法上道路ではない場合というのがあって、

建築基準法上の道路に面していなければ、建築物が建てられないんです。

そして、建築基準法上の道路に向かってしか出入りが出来ないんです。

道路法上は道路なのに。。。

 

でも、今までに家が建っていた場合などは、

建築基準法43条第1項ただし書の規定に基づけば、

建築物を立てる許可が得られます。

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今回は、この基準についてのお話。

 

建築基準法っていつできたの?

少し、豆知識。

 

昭和25年に建築基準法が制定されました。

この時にすでに建築物があり、建築基準法の基準を満たしていないものは、

既存不適格という扱いになりました。

 

そのまま建っている分にはいいけれど、今度建て替えするときは、

建築基準法に合わせてね!というものです。

 

こういう建物はよくあります。

そして、建築基準法に合わせると、家が小さくなってしまうので、

建て替えずに、内部の改修だけをする事が多いです。

 

建築基準法第43条第1項ただし書許可の摩訶不思議

現在計画している敷地は、昭和16年に家が建築されました。

そして、前面道路の幅員が3.5m。

さらに、行き止まり道路。

 

これは、「基準時に建築物が立ち並んでいる幅員1.8m以上4m未満の行き止まり道路」の規定に当てはまります。

 

まず最初に、敷地の条件があります。

「基準時の敷地と同じ範囲であること。(隣接する敷地又は更地を併せて一敷地とする場合を含む。ただし後退部分を除く)」

これには、さらに注意書きがあり、

「更地と併せて一敷地とする場合、建築物の用途は専用住宅又は共同住宅に限り、かつ、延床面積200㎡以下とする。(併せて、別途に用途等の制限がある場合、そのすべてを含めた基準を満たすこと。)」

 

法律は、難しい書き方がされています。

簡単にすると、

「もともとの敷地と同じ形、大きさにしてね!でも、隣の空き地と合体するのはOKよ!」

と言っているのです。

 

そして、注意書きは、

「隣の空き地と合体した場合、延べ床面積は200㎡以下にしてね!」

と言っているのです。

 

今回の計画敷地面積は、700㎡。

基準容積率は、200% → 1400㎡建てられます。

基準建蔽率は、60% → 420㎡建てられます。

ここで疑問が起こり、役所の担当者に確認しました。

 

私 : 今回の敷地を拡大しない場合は、基準法の容積率、建蔽率でいいですか?200㎡超えますけど。。。

役所 : はい、基準法の容積率、建蔽率の範囲内であれば。

私 : もし、隣の土地が空いていて、併せたらどうなるのですか?

役所 : 200㎡以下としてください。

私 : Σ(・ω・ノ)ノえっ! 土地広くなるのに、立てられる面積は小さくなるんですか?

役所 : 。。。 そうなります。。。

 

ここが、摩訶不思議なところなんです。

 

今の敷地面積のままであれば、延べ床面積 1400㎡までたれられるのです。

でも、敷地を合体すると、200㎡まで。。。

敷地を合体したときに、追加できる面積が200㎡までなのかと思って確認しても、

全部で200㎡までなんだそう。

 

まぁ、今回は敷地広げませんけど、その基準、ちょっとおかしくないですか?

いつまで、この基準が続くんでしょうね。

 

とはいっても、許可を下さなければ、お客様が損をしてしまうので、

早く許可が下せるよう頑張ります ガンバァ━━(`・д・´)ノ━━!!

さぁ、重箱の隅をつつく作業は続く。。。