現在役所と協議中の物件。
建築基準法と都市計画法のそれぞれの許可申請が必要なのですが、
相反する内容が多く思案中。
建築基準法第43条第1項ただし書許可
建築基準法で何も問題なく申請を進められる道路というのは、
第42条第1項に記載されている幅員4ｍ以上の道路のことを言います。
（指定されたものは幅員6ｍ以上の場合もありますが。。。）
現在計画中の土地は第43条第1項ただし書きという、
制約の多い道路に接道しています。
各市町村により要件が変わってくるのですが、
京都市の制約の大きいところとしては、
- 基準が出来た時に建物がなければいけない
- 敷地の範囲を変更してはいけない
- ２階建て以下で、地階を設けてはいけない
となっています。
今回の敷地、敷地内に高低差が3ｍ以上あります。
前面道路から5ｍ程度の幅で低くなっています。
車1台が駐車できる奥行きです。
その高低差を利用して前面道路と同じ高さに車庫を設け、
その上に家を建てるとします。
前面道路から5ｍ以上離れた部分は3ｍ以上敷地が上がっているので、
その地盤上に建物を建てることになります。
この時に、建物と車庫が一体になっていると、
車庫が地階扱いになってしまいます。
地階の判定は平均地盤面の高さに寄ります。
平均地盤面とは、建物が接している地盤面の高さを平均したもので、
平均地盤面の高さが、天井高の1/3以上になると地階扱いとなります。
平均地盤をクリアし、車庫が1階で住戸を2階以上に設けるとすると、
住戸部分は平屋となってしまいます。
2階建て以下という制限がありますから。。。
でも、住戸部分を2階建てにしたい！
というわけで、車庫部分と住戸部分を別の建物とすることにしました。
まずは、問題クリア！
都市計画法第29条開発行為
これは、土地の区画形質の変更を行う場合に許可を受けなければだめよ！
という規制。
区画形質の変更というのは、
- 区画の変更 ： 敷地の範囲の変更
- 形の変更 ： 造成行為（高低差を変更する行為）
- 質の変更 ： 宅地・農地などの用途の変更
を言います。
今回は高低差のある土地なので、造成行為がかかりそうなのですが、
この土地、開発行為を行ってはならない土地となっていました。。。
京都市は土地の切土・盛土を30㎝以上の場合造成工事とみなされ、
開発行為となってしまいます。
今回の土地、30㎝以上の切土をしないと、建物に入れない。。。
じゃぁ、建てられないの？
いえいえ、条例の中では、
「土地の形状の変更とみなさないもの」というのがあります。
- 建築物の範囲
- 道路からのアプローチとしてのスロープ（階段）
他にもあるのですが、今回利用できるのはこの2項目。
この2項目を利用し、計画に盛り込み、開発許可非該当の証明を受ける予定、
だったのですが、事前相談に行ったところ、
道路からのアプローチとしてのスロープというのが、
当てはまらないかもしれないというのです！
だから、階段の部分にも屋根を設けて建築物としてくださいと。
あちらを立てればこちらが立たず。。。
それを受け、階段部分に屋根を設ける話をお施主さんに行い、
どのような屋根にするかの検討を行っていた矢先、
ある疑問が。。。
「あれ？これ、建物にしたら、地階扱いになる可能性が。。。」
建築基準法第43条ただし書き許可を受けるためには、
地階を設けてはいけない！
でも、屋根を設けなければ、開発許可非該当の証明を受けられない！？
ｶﾞｶﾞｶﾞ━(llﾟдﾟll)━ﾝ!!
あちらをたてればこちらが立たず。。。(-言-)
さぁ、これから抜け道を探し、明日にでも役所と協議しましょう。
何か解決策があるはず！
今までも、難しい物件いろいろ解決してきたんだから。
今回も大丈夫！
